“逆境學中海” 看中海管理層都說了什麼?
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TOP10房企中第一家披露中期業績的,是今年上市30週年的中海。

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8月24日,在2022年中期業績溝通會上,中國海外發展董事主席顏建國說道,“我們是有信心的。”

在主席報告書中,顏建國寫下:

【行業競爭是一場沒有終點的長跑競賽。一大批企業已經退出賽場,仍然在前進的企業分散成幾個梯隊:一批企業在咬牙堅持,一批企業在第一梯隊領跑。

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本集團身處第一梯隊,糧草充足並擁有43年的長跑經驗,我們的目標是——“奪取勝利”。】

今年上半年,中海實現銷售合約額1385億元,同比下降33.2%,銷售規模升至行業第四。

中國海外發展行政總裁張智超在業績會上表示:“上半年最難的是1-4月份,全國商品房銷售同比下降幅度比較大,5、6月份有所收窄。

在這種情況下,我們的銷售跑贏了大市。上半年,我們自身的銷售下探了28%,我們所在城市的總銷售下探約42%。與 TOP10同行的銷售平均水平相比,我們的銷售降幅也是更低的,處於比較優勢擴大的狀態。

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另外,我們並沒有採用降價促銷來推高銷售。”

行業日子不好過,上半年同期,TOP10房企的銷售額同比下降比例是45.5%。

而從中海的中期業績報告中,我們還可以看到在地產行業在哀嚎之下的城市分化。

上半年,中海在一線核心城市的半年銷售表現佔優:北京240億元,天津114億元,香港110億元,廣州101億元。並且,一線城市北上廣深和香港的合約銷售額佔比,提高了10個百分點至36.8%。

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其中,中海在香港的銷售額創下歷史新高,管理層表示,對香港更加美好的明天充滿信心,將繼續加大在港投資。

行業曾有“順境看萬科,逆境看中海”之說。

作爲中國最早上市的房地產企業之一,中海的“長期主義”、“穩如磐石”不是新聞,況且在頭部房企中,中海的資金成本最低,這也是中海最爲突出的優勢。

上半年,中海收入爲1037.9億元,公司股東應占溢利爲167.4億元,經營溢利爲241.3億元,毛利率爲23.5%,歸屬股東淨利潤率爲16.1%。

期內,中海持有銀行結餘及現金1253.2億元,資產負債率59.0%,淨借貸比率維持於41.0%,加權平均融資成本3.44%,也仍舊保持行業最低區間。

當然,行業下行,即使是中海,錢也不好賺了,但展望接下來的房地產市場,長期上看,顏建國認爲,“未來房地產行業還是一個很龐大的行業,是一個好行業,是一個可以長期堅持的行業。”

短期上看,張智超表示:“去年下半年我們土地獲取量比較集中,這些貨量大概七成多今年會推售,所以下半年,總體經營上會更加積極主動。”

中海很忙。

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上半年,中海在13個城市共新增土地儲備27宗,總購地金額人民幣531.1億元,新增總貨值超千億,約1081.9億元。

並且在行業洗牌背景下,手持千億現金的中海也在積極尋求併購發展。

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儘管中海在業績報告中表示,下半年中海將繼續尋求併購機會,但是事實證明,對於中海這樣的企業而言,這事撒網容易,收網卻不簡單。

顏建國在業績會上表示:“關於捕捉機會、收併購的問題。我們認爲,投資就是投資,無論是在公開市場買地,還是併購,只是不同的路徑,對我們來說,好項目是唯一的標準。

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目前來看,我們新增土地儲備或者投資工作,來自於公開市場的比例更大一些。因爲當前市場下,土地市場的競爭在減弱,選擇機會更多。

併購的機會也不少,同行有些在賣資產,有些賣股權,我們都有大量接觸,上半年也完成了幾單項目併購,併購方面我們會繼續捕捉機會。未來幾個月,我們會保持積極姿態,全面撒網,希望有更好項目能夠進來。”

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張智超在補充中則提到了:“到目前爲止,我們篩選了400-500 個項目,基本上每週、每兩週都會在集團層面推進研判,但目前符合三個主流的項目相對較少。

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我們也與一些金融機構、資產管理公司都在接觸,尋找優質項目,一旦有機會,我們會尋求突破。另外,地方平臺公司手頭也有一些好項目,也會找我們這類優質頭部企業來合作,我們相信機會還會不斷涌現,我們會保持比較進取的姿態。”

中海內部人士告訴地產壹線,下半年就機會來說,公開市場中海仍舊更看好,“因爲很多城市現在拿出的地塊更優質了,拍地市場的競爭對手也不多。

並且公開拿地的地塊比起收併購項目要簡單得多,有些收併購項目找上門來,但背後的賬過於複雜,上半年拿下的收併購項目,也都是中海知根知底的項目。”

年初的業績會上,中海管理層也曾提及,去年下半年土地市場不僅出現了機會,在回報率上也是這幾年內中海在這些城市取得的最好回報,對未來的利潤形成了很好的支撐。

如今還留在牌桌上的頭部房企,對於市場總有自己的幾分見解和判斷。

對市場,中海的整體看法則是——“長期樂觀、短期承壓”。

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顏建國表示,“長期樂觀”,主要來自於兩方面的信心。

“第一,我們對房地產下半場的市場空間有信心。

今年3月份的時候,在去年全年業績發佈的時候與大家交流的時候我說過,房地產市場應該進入了下半場。下半場,市場總量將下行,但仍將是一個規模巨大的市場,有效的需求繼續存在,市場空間仍舊巨大,這是我們對房地產中長期市場很有信心的原因。

第二,房地產下半場市場格局演化趨勢下,我們認爲對我們公司有利,我們有信心保持高質量發展。”

基於以上這兩個判斷,中海認爲從長期來看行業既有機會,中海又有優勢,因此對未來,中海是有信心的。

業績報告顯示,2022年上半年,中海的住宅按時交付完成率達到100%,其中,提前交付的戶數佔比約33%,總體客戶滿意度保持TOP20房企前三。

業績會上談及短期市場形勢,中海指出目前房地產行業處於上下半場轉換的陣痛期,短期市場承壓。

並且,短期市場的走勢,中海管理層認爲主要取決於兩個方面:一是取決於宏觀經濟的整體走勢,二是取決於“出險房企”遇到困難的解決進度。

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“所以總的來看,雖然市場短期承壓,但我們對市場還是保持信心。上半年,我們的購地金額和與新增貨值在全行業名列前茅,我們已經用投資表達了我們對未來的信心。”

這是中海的一貫作風,不製造焦慮,也拒絕精神內耗。

在24日的業績會上,顏建國認爲,房地產下半場是存量市場爭奪戰,當前及未來幾年,全球經濟的不確定性仍在增強,而中海的發展策略,主要是三個“穩”字,三個層次的遞增。

第一,是“穩字當頭,立於不敗之地”;

其次,行業大變局,有危也有機,中海希望“在穩的基礎上,穩中有進,抓住危機中的機遇”。

最後,則是從中長期來看,中海還是一個“穩”字,行穩致遠。

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“打造面向下半場的護城河,強化競爭優勢。我們將進一步加強傳統競爭優勢,讓長板更長,

同時,面向下半場新的形勢與新的客戶需求,我們將聚焦業務、聚焦市場、聚焦管理資源,從戰略、組織、人才、機制、文化五個方面,持續建強我們的核心競爭優勢”,顏建國表示。

換句話說,當下,中海希望的是,今天走得更穩,明天走得更快,後天走得又快又穩又好。

長期主義不是口號,其中的信心和耐心,相信中海也都有。